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论商品房买卖合同纠纷司法解释第八条的缺陷与思考
发布日期:2007-06-11 信息来源:管理员 作者:

      最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条关于惩罚性赔偿规定之适用,在司法实践中是个倍受争议问题。全国每年数以万计的商品房买卖合同纠纷案件,却尚未见到引用该条款以解除合同而使消费者得到加倍赔偿案例。难道都没有一个案件符合该规定?对此怪异的法律现象进行透视可以发现,症结出在适用该惩罚性赔偿规定的前提,即消费者必须克服“导致商品房买卖合同目的不能实现”和“无法取得房屋”两大含糊其辞的障碍,同时,还要消化因之含糊而可能被司法权滥用所造成的艰难险阻。

      该法条适用范围有哪些局限性?

      最高人民法院《解释》中第8条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”。解析可知,其惩罚对象是开发商,其掌握商品房却因不可抗力之外的某种特定欺诈而无法按期交付。具体说,该条款仅集中针对先销售后抵押或一房两卖的相对无房情形,并不针对开发商已经破产或卷款潜逃,商品房只剩半拉子烂工程或一个纸上楼花之类的绝对无房,作为绝对无房的情况下适用此法条,只能引用其他条款加以审理,这是该法条的局限性。另外,由于其“导致商品房买卖合同目的不能实现”和“无法取得房屋”两大含糊特色,使得局限性中复加另一个局限性,即给司法权一个能够对消费者诉求维权设置障碍的机会,把本来非常简单的存在于平等主体之间买卖法律关系添加了许多合同外东西,进行复杂化处理,保证了开发商利益最大化保护,令法律面前人人平等原则黯然失色。这是该条款在适用中令人困惑不已、争议不断的本质所在。

      何为“合同目的不能实现”?

      最高人民法院《解释》第8条是对《合同法》第94条第4项规定的解除合同的条件,即“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的注释和应用。因此,合同目的是否实现就成了关键。可是合同目的究竟是什么,法条无解释。在实现中如何认定以及认定权究竟在谁?合同双方经常各执一词。一般理解是订立合同时所追求的目标或为满足当事人特定的需要。为此,商品房买卖目的界定为开发商按合同约定期限交付符合双方约定和法律要求的商品房是恰当的,换言之,这一合同目的显然包括按约定的期限取得商品房和所取得的商品房不存在权利纠纷并且能够依法进行产权转让登记之三个阶梯式的内容,所以,买卖商品房目的实现与否的情况不能一概而论。
      1、商品房买卖合同目的不仅是交付房屋,而且必须权属转移
      最高人民法院《解释》第1条规定“本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”,在法律意义上,其合同目的必须是房屋的实物交付和所有权交付相结合,缺一不可,即第一层次为实物交付,这是最基本交付,第二层次为所有权交付,这是最本质交付。为此,实现商品房所有权的权属转移登记,既是当事人双方买卖商品房的起码要求,又是法定义务。再者,买卖常规是“货款两讫”,作为“货讫”标准也必须完成权属转移。如果以“把交钥匙即交房”是以偏盖全。作为开发商仅仅交房并未完成交易,只有能与商品房价植相对应的保质保量的实现交付加上权属交付才算全面履约完成,实现购房目的。
      2、履行期限改变会导致购买商品房目的发生变化
      众所周知,任何一种合同目的成就都附有一定条件,当某条件发生变化时,就会导致某目的发生改变。在此特别重要的是,作为合同履行的期限,债务人如不能于期限内履约,合同目的就可能遭到破坏,那债权人就可以依法解除合同,追究违约责任。再者,各个消费者购房目的并非千篇一律,如为了投资,为了赠予,为了婚房等。履行期限的改变显然会导致购买商品房目的发生相应变化,在这种情况下,关注合同目的出现时过境迁、物是人非问题,合同是否仍有继续履行的价值,就只有消费者自己最清楚,最有发言权,开发商没有理由凌驾于消费者意志之上。
      为此,如果简单地把商品房买卖合同目的等同于只是为了居住的需求,则明显与违约责任机制设立的精神相悖。当然,合同解除从实质上来说是消灭一次交易。为鼓励交易,《合同法》严格限制违约解除的条件,但这不等于可以排斥严格限制违约解除条件适用存在的一个前题———守约方愿意受领,故当守约方不愿意受领时,那合同就失去履行的必要,那对违约开发商实施加倍惩罚制裁未偿不可。所以,那种只要开发商没有出现绝对无法交房情况,就否决消费者购房目的不能实现的司法是不正确的,是对购房目的的片面理解,这将造成最高人民法院《解释》第8条规定失去意义。

      何为“无法取得房屋”?

      最高人民法院《解释》第8条的规定,还有一个“无法取得房屋”的前置条件,这个概念从表面上看好象很明确,实则非常宽泛,内涵外延没有划定,在司法操作中难于遵循:
      1、何谓“无法”?是主观无法还是客观无法?是消费者认为的无法还是开发商认为的无法?评判标准是什么?
      2、何“时”无法?暂时仰或永远?截止期限在哪里?
      从利于维护合同自由、实现当事人意思自治和缔约目的角度来理解,“无法取得房屋”的应理解为在合同约定期限届满而开发商未能交付符合约定标准和法律要求的商品房之时。《商品房销售管理办法》第30条规定:未能按期交付(商品房)的,开发商应当承担违约责任。建设部《商品房买卖合同示范文本》亦规定超过约定期限可以解释合同。由此可见,以合同履行期限作为评价无法取得房屋标尺非常适当,可问题在于在一些案例中司法机关认为只要能交房就行。
      更有甚者,实践中个别法官还把消费者“无法取得房屋”“自由裁量”为开发商“丧失交房能力”。最高法院“解释”第8条本意并非如此,该条款无论如何含糊,但其“无法取得房屋”都应理解为消费者“无法按法律规定或合同约定的期限取得房屋”,而不能扩大化为“永远无法取得房屋”。
      综上所述,“导致商品房买卖合同目的不能实现”和“无法取得房屋”判断标准,应具期限性。开发商不能依约交房实已客观表现出了逾期结果,特别是出现消费者不愿意受领违约标的时,法院不能随意变更、缩小或删除最高人民法院“解释”第8条赋予消费者获得加倍赔偿权利。为利于商品房买卖合同讼争的公正审理,亟需最高人民法院对“解释”第8条规定的含糊空间进一步予以司法解释,并应明确对购房目的和无法取得房屋之问题进行判断、选择的权利,由守约的消费者享有、行使,如此激励守约、制裁违约,方能符合构建和谐社会的要求,方能体现公平正义的社会主义法治价值。
参考书:
      1、《合同法》崔建远主编,法律出版社2003年版
      2、《合同法释义及标准样本》吴浩主编,改革出版社1999年

(作者单位:福州至圣律师事务所)

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