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建设部商品房买卖合同示范文本“产权登记”条款的缺陷与评议
发布日期:2006-06-26 信息来源:管理员 作者:

作者:谢长华    

      引言:《福建律师》2005年第3期刊登仇心和律师《关于建设部〈商品房买卖合同示范文本〉“产权登记”条款的理解与思考》(以下简称仇文),阅后感触颇多,同时,也源于质疑建设部《商品房买卖合同示范文本》“产权登记”条款的缺陷,遂作本文就某些观点与仇律师商榷,以期抛砖引玉。
示范文本的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的格式:出卖人应当在商品房交付使用后   天内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按照所选择的承担违约责任方式进行处理。
      仔细推敲上列条款语法可见,如因出卖人的责任前面是句号不是逗号,句号表示此前陈述结束,而后是新陈述开始,何况,句号之后陈述的“责任”之外延范畴明显大于并包含了句号之前的“报件”,即这前与后之间虽有关联但非等同,其在逻辑上属于种属关系。因此,    天之内出卖人报备初始登记材料如何并不是合同约定评判出卖人有否违约责任的唯一标准。再者,依现行国家、省、市相关权属登记规定,出卖人办理权属转移义务比示范文本第十五条句号之前的单一报备初始登记材料要广泛的多。为此,示范文本第十五条“产权登记”显然在办证期限与责任界定方面存在一定的缺陷,不能满足现实需要,故对其引起的争议进行探讨,将具有积极的意义。
      一、出卖人提供资料进行初始登记的“报件期限”问题
      报件期限是指出卖人依法应向房地产登记机关提供相关材料进行初始产权登记时间。示范文本第十五条规定的出卖人“报件期限”文意相对比较明确,从内容看,条款格式预留填空意图是希望双方在法的许可范围内,通过协商达到买受人和出卖人之间在办证环节中的利益平衡,而实际上买受人对条款内容与出卖人进行讨价还价余地很小,基本是出卖人说了算,所谓的约定已被房地产市场异化,买受人只能在出卖人划的圈圈里起舞,体现不出契约自由或意思表示真实,故依旧沿袭使用这一与法律法规发展已经不相适用的填空“约定”办法来制衡出卖人,实是象牙塔里的想当然,不仅于事无补,反而会使买受人切身利益更容易遭受重大损害,此其一。
      其二,填空内容能否凌驾法律、法规强制性规定而取得特殊约定地位?其实填空充其量只是针对出卖人的报件期限作约定,此约应与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中交房后60天内出卖人初始产权登记报件期限规定之间具有相容性,也就是说,该填空完全可以也应当要与60天内的报件期限相匹配方能得到特殊约定待遇。可现实中出卖人往往迫使买受人同意其报件期限远远超过法定强制规定时间,例如365天或更长,而买受人在现有房地产市场情势下却根本难以违抗。但在法律上有一条基本救济途径,即对当事人在合同中已约定的权利义务,只要与法律、法规强制性规定抵触的就不具有法律效力,为此,示范文本第十五条“产权登记”的约定也应当不能例外,可司法却经常将这种与法定强制性期限抵触的填空归类于“特殊约定”给予庇护,这对保护买受人利益来说,无异雪上加霜。
      为此,仇文所谓放弃特别约定,强制适用《解释》第十八条的规定显然行不通的说法是站不住脚的。因为,无论如何,填空时间都是应然性地属于最高人民法院《解释》中第十八条“特殊约定”,并可以对抗法律法规强制性规定的看法本身就很别扭,何况,示范文本第十五条并无填空可以不受法律制约的“特殊约定”,那何来什么报件期限必须按照特殊约定处理问题?
      二、买受人办理产权转让登记的“规定期限”问题
      规定期限是指买受人依法进行权属登记和取得产权凭证时间。这个期限《城市商品房预售管理办法》第十二条:“预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续”已作了明确规定,而实际上的争论则在于另一方面,即基于初始产权登记出卖人报件时间超过法定期限之外,买受人办理产权证的规定时间是随着变动,还是依然按照法律规定期限计算?这在实践中陷入混乱,司法常以报件时间为基点来判断买受人办证有否逾期问题,这种做法难以追究出卖人违约责任,不利于保护买受人合法权益,并且使原来法定办证期限规范成为空话。
其实,初始产权和转让产权之登记期限分别隶属于不同阶段的两个期限,初始登记成立为产权转移登记的必备条件,因此,该示范文本第十五条实质争议在于,何时出卖人应当将有关办证资料提供给买受人办理产权登记,当然出卖人提供产权转移资料前提就是初始登记已经完成,根据《商品房销售管理办法》第二十七条:“申请初始登记和转移登记的:凡权属清楚,产权来源资料齐全的,登记机关受理登记后的30日内核准登记并颁发房屋权属证书”,即出卖人申请初始登记行政审批一个月内完成,买受人申请权属转移登记一个月内也可以完成,但产权的初始登记期限并不是与转移登记捆绑一起的,其在转移登记办证期限之前就应当完成。故这行政审批颁发买受人产权证程序所需30天,和出卖人应当什么时候提供给买受人办证资料、手续时间是两码事,不能混为一谈,更不能推导出买受人办证审批程序完成时间30日,变为买受人办证的规定期限可以延长30日概念。故,仇文认为,根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定,《示范文本》第十五条中的出卖人可以取得权属证书的“规定期限”应当是指从出卖人将初始登记的材料报登记机关审查之日起两个月的期限。也就是说出卖人、登记机关、买受人均无过错情况下,买受人可以取得权属证书期限是在出卖人办理初始登记之日起两个月期限内的观点是经不起推敲的,无非就是牵强附会地以拖延报件办法可以作为买受人办证期限自然顺延的理由。
      三、出卖人核算产权面积时间与买受人办证期限没有必然关系
      出卖人初始登记时间早于转让产权登记时间,而且规定产权报备材料中已包含每单元面积情况,该面积房地产部门在确认初始产权登记中是一并核准的。为此,2001年《商品房销售管理办法》第三十四条规定:“房地产企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”此法条明确产权测绘成果申报法定时间,是商品房交付使用之前,而报件期限是商品房交付使用之日起60日内。其上“应当”是强制性规范,而且这两者时间是前后关系不是交叉关系,何况,作为法律本来就要求产权面积核算应当在初始登记期限之前完成,若产权面积核算有什么欠缺,那是初始登记期间修正的问题,若致拖延,那也只是对初始登记产生影响,不会跨越初始登记而与买受人办证期限之间直接发生关系。因此,出卖人为推卸延迟办证违约责任,经常辩称初始登记之后需要另行费时再予核算买受人产权面积的时间,其属于夹在报件期限和规定期限之间的第三个单独期限,这是不能成立的。
      四、出卖人有否随附通知义务以及应当什么时候履行该义务问题
      众所周知,对当事人在合同中没有约定或约定不明的,适用法律、法规和最高人民法院《解释》的规定,何况,示范文本第十五条“产权登记”的约定中,没有涉及出卖人履行协助义务之期限和明确出卖人应当协助义务的内涵和外延,这无形之中就留下许多客观上为出卖人的违约提供浑水摸鱼的便利和纠缠不清的空间,给买受人造成麻烦。但真要解决履行随附通知义务期限的问题也不难,福州中院民一庭2004年12月9日发布的“建设单位承担逾期办证违约责任的违约终止日如何认定”中已明确肯定出卖人负有随附通知办证义务。现法学界对出卖人在买受人办证环节中存在随附通知义务亦趋共识,仇文也认为,由于买受人取得产权证必须以出卖人初始登记核准登记为前提,因此,初始登记核准后,出卖人应当根据《合同法》第六十条的规定,履行随附通知义务,以实现买受人申请转移登记。但关键是何时应当履行这随附义务?却法无明文规定,作为示范文本产权登记条款内容中亦未曾明确,不过依交易习惯,比较合理的理解是,这种义务履行应当自出卖人取得初始登记之后,法定买受人办证期限之前。否则,1994年《城市商品房预售管理办法》第十二条规定商品房交付之日起90日内买受人应当进行权属登记的期限便失去准绳意义。
      再者,《商品房销售管理办法》第三十四条和《解释》第十八条也都规定出卖人初始产权登记的报件,应当在商品房交付使用之日起60日内,而建设部《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》附件一《办理房地产交易与房屋权属登记办事期限及必收要件一》初始登记办事期限规定是5个工作日,《城市商品房预售管理办法》第十二条规定亦是商品房交付之日起90日之内出卖人要将办理权属登记必备材料交给买受人,此期间当已包含了前置条件——即出卖人初始登记成立,随附通知,结清房款,开具有关证明资料等义务履行完毕,为此,随附通知时间,从上列规范可知,其是买受人在商品房交付之日起90天的办证期限之内履行,因为,出卖人初始登记报件时间是商品房交付之日起60天,而行政审批初始登记办证期限规定为5个工作日,那两项相加法定时间不超65天,也就是说,随附通知最迟应当在买受人办证规定期限届满之前,是不言而喻的,并且在时间上比较其也完全具有可操作性。否则,在初始登记和转让登记之间相差25天的技术设置便失去必要性。
      五、2003年《解释》对2000年示范文本有否约束力
      仇文认为,对2000年示范文本解读只能照2000年当时规范进行理解。照此逻辑岂不变成“新官不理旧账”合理合法?这还有什么法律秩序可言?2000年示范文本出台,2003年《解释》出台,只要示范文本在2003年仍然继续使用或是于2003年发生讼争,那就应当适用2003年《解释》,因为,该《解释》第二十八条已无可争辩地规定:“本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。”简言之,所有的理解都应以此为基准,否则,均不具有法律效力。
      六、买卖双方办证责任界定点在哪里
      示范文本第十五条:“产权登记”的约定之中只填空出卖人应当进行初始产权登记资料报备时间而对转让权属登记则没有约定,《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:买受人在收房后90日内及时办理产权证,出卖人应当协助买受人办理产权登记手续,并提供必要的证明文件。《福建省城市房屋产权登记条例》第二十三条第二款:房屋买卖申请权属变更登记,应当提交房屋产权证书以及与房屋权属转移有关的合同、协议、证明文件……其它法律文件。分析上列几个规定可见,出卖人协助买受人办理产权证并提供必要证明文件是其义务,只有在法定期限之内将有关资料提交买受人后才不存在办证违约问题,至于其后买受人办证所需多少时间,则归买受人支配与出卖人无关。
      同时,需要澄清的一个情况,就是出卖人初始登记的资料报备并不必然等于初始登记成立,如出卖人因维修基金迟缴或绿化面积与设计规划不符或擅自更改建设图纸设计进行建设等,致未能在5个工作日取得登记,理解示范文本第十五条关于“产权登记”约定为出卖人向登记中心报备材料之日就是完成办证环节中所有责任之日,显然是片面的,因为,这个界定点,既不是初始产权登记完成之日也不是告知买受人办证之日,仅是初始产权登记报备日,如果出卖人申报未获审核通过是因其建设中违规、违法行为而被拖延,但只要在规定期限之内进行报备,那就与出卖人责任无关?再者,如果出卖人与买受人之间出现合同争议面积等问题,那又叫买受人如何办证?这能得出买受人要自担出卖人初始登记中房地产部门收件受理单开具之后的所有责任?所以,将资料报备等同于初始登记成功,等同于出卖人在办证环节中责任界定点,显然是减轻、规避出卖人在权属转让之中责任的表现。
      总而言之,评价商品房买卖合同示范文本产权登记条款和合理推定有关争议问题结论,应从出卖人初始登记行为均在买受人办证规定期限之前着眼,并且,当以满足买受人在规定期限内实现办证目的为标准。因为,“产权登记”条款设立的旨意,就是为保证买受人能够依法在规定期限之内取得产权登记。


(作者单位:福建至圣律师事务所)

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