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案例评析

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院墙倾斜开裂地面沉降 业主开发商对簿公堂
发布日期:2007-11-23 信息来源:管理员 作者:
闽侯上街福禄坊别墅区被发现前庭后院的墙体及地面出现多处沉降、房屋与原设计不符等多方面问题,遭到业主拒收。开发商认为该项目主体工程已经验收合格,这些小问题属整改范畴。双方为此对簿公堂。日前,福州仲裁委员会开庭审理了此案。

    业主前往收房时现场仍然在施工

    按照张先生等购房者与福禄坊项目开发商福建兴元房地产开发有限公司签订的合同,兴元公司应于2006年3月31日前,将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给购房者。

    从2006年3月起,张先生等购房者先后接到开发商的收房通知。他们验房时,发现前后院院墙断裂,墙体开裂,院墙及前院地面、后院阳台等位置严重下沉、底层的层高不符合约定、装饰装修不符合约定、天井漏水等。

    经交涉,开发商表示,将在整改后再通知他们收房。

    同年10月17日,这些业主突然收到开发商委托的律师发来的律师函,认为他们所购的房屋早已具备合同约定的交付条件,他们必须在同月20日前办理交房手续,否则要承担延期收房的责任。

    10月20日,张先生等业主陆续赶到交房现象,发现这里一些新房的院墙仍然倾斜开裂,正用钢管、千斤顶等支撑着,有的房子前院的整个地基被掏空了,房屋内则堆着成堆的土方。

    业主想对现状进行拍照,兴元公司的保安却不允许业主携带录像设备前往收房现场。这些业主非常生气,认为这样的现状根本无法收房。

    多次协商难一致双方只得上公堂

    双方此后又进行多次协商,都无法达成一致意见。张先生等15名业主及时进行了有效的证据保全,并按照合同中的约定,向福州仲裁委员会申请仲裁。他们要求兴元公司交付整改合格、符合合同约定的房子,并支付从2006年4月1日起的延期交房违约金。

    兴元公司则提起了反申请。该公司认为,福禄坊项目于2005年11月23日取得《工程竣工验收证书》,2006年1月23日取得《消防验收合格证书》,完全具备了交付条件。张先生等业主拒不收房,已构成违约,应支付从2006年4月1日起至实际收房之日的房屋保管费。

    争议焦点一:出具的文件是否有效

    在该案审理过程中,引起业内人士关注的是,当事双方在对兴元公司提交的《工程竣工验收证书》及《竣工验收备案表》效力问题的观点上截然相反。

    张先生一方认为,本应在竣工验收后才申报的《竣工验收备案表》,建设单位、设计单位及施工单位的签署时间却均在组织竣工验收之前,因此,上述文件不具备真实性和合法性,不能证明工程竣工验收的真实时间,不具有证明力。

    而兴元公司则以闽侯县建设局实际备案时间迟于竣工验收时间为由,主张这些材料合法有效。

    争议焦点二:房屋质量是否影响居住

    张先生等业主还认为,即使该公司确实在2006年3月31日前取得了合法的主楼竣工验收文书和消防验收文书,但这也只是交房应当具备的必要而非充分条件。房屋是否具备交付条件,不仅要求该房屋通过竣工验收和消防验收,而且还应当以合同中双方具体的约定及交房现场的客观实际为准。

    张先生等业主多次根据兴元公司的通知前往收房,然而这些房子始终未具备合同约定的交付条件,整个现场仍处于施工过程中,根本无法实现房屋作为住宅的使用功能。此外,兴元公司至今拿不出证明与主楼连接的前后院院墙等部分已通过竣工验收的文书。因此,业主们有权拒收房,并要求兴元公司承担违约责任。

    兴元公司一方则称:福禄坊项目已于2006年3月之前经过建设单位、设计单位和监理单位验收合格,完全具备交付条件。业主反映的前庭后院有开裂及倾斜问题,并非主体工程,系赠送的附属工程,合同中没有明确约定相关内容。业主所提出的房屋质量问题均属于小问题,并不影响居住,大多属于建筑难题。公司本着负责任的态度,投入大量资金义务进行了保修。在保修过程中,兴元公司多次催促业主在合同规定的时间内来收房,但他们却以种种借口拒绝,应承担违约责任。

    据悉,福州仲裁委员会将择日对此案作出仲裁。 (记者陈鸿星)
 

责编:王宁霞 
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